La loi de finances pour 2025 a modifié l’assiette de calcul des plus-values en cas de cession d’un bien immobilier exploité en LMNP.
Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, la plus-value de cession, imposée en tant que plus-value immobilière privée, doit tenir compte des amortissements fiscalement déduits dans le cadre du LMNP. Une réponse ministérielle vient confirmer que cette nouvelle modalité de calcul s’applique bien aux locations en cours au moment de la parution de la loi et non pas seulement aux mises en location intervenues depuis le 15 février 2025. Par ailleurs, il convient de tenir compte de l’ensemble des amortissements déduits dans le cadre de la location meublée non-professionnelle depuis le début de celle-ci. En effet, il était bien précisé que le fait générateur de cette nouvelle règle de calcul de la plus-value est la cession de l’immeuble.
Assemblée nationale
Question écrite n° 10097 :
Réintégration des amortissements LMNP et portée temporelle
Réponse publiée le 24 mars 2026
Afin de corriger le biais existant en faveur des loueurs en meublé non professionnels, l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a aménagé le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). Sous ce régime, les propriétaires bailleurs pouvaient, avant la réforme et sous conditions, déduire les amortissements afférents au logement loué de leurs recettes locatives imposables, sans que ceux-ci ne soient ultérieurement pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession du bien, en application du régime des plus-values des particuliers. Afin de réparer cette différence de traitement avec les loueurs meublés professionnels eux-mêmes soumis au régime des plus-values des professionnels et en cohérence avec le caractère de charges temporaires des amortissements sous le régime des loueurs meublés non professionnels, la loi de finances pour 2025 prévoit la réintégration des amortissements déduits pendant la période de location du bien dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers. Il ressort de la jurisprudence du Conseil constitutionnel qu'il est loisible au législateur de modifier des textes antérieurs, sous réserve de ne pas priver de garanties légales des exigences constitutionnelles, notamment en portant atteinte aux situations légalement acquises, sauf à justifier d'un motif d'intérêt général suffisant. En l'espèce, la modification législative n'affecte pas une situation légalement acquise. La réforme modifie des règles d'assiette applicables aux faits générateurs réalisés à compter de l'entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025. Par suite, le régime issu de la loi de finances pour 2025 s'applique aux cessions de biens immobiliers réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, quelle que soit la date de mise en location du bien. Ainsi, sous réserve de l'application des abattements pour durée de détention, l'ensemble des amortissements déduits en application de l'article 39 C du code général des impôts (CGI) pendant la période de location du bien cédé seront pris en compte dans le calcul de la plus-value. Ces précisions, qui figureront dans les commentaires de la réforme dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), répondent ainsi au besoin de sécurité exprimé
